農村宅基地糾紛處理

雙方當事人堅決服從政府領導，聽從政府安排，執行政府決定，在此之前維持原狀，不采取任何行動

宅基地是指農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。 宅基地是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規劃地三種類型。
根據我國法律規定，宅基地屬于國家和集體所有，公民個人沒有所有權，只有使用權，所以不得轉讓、出租或抵押。
你們所簽定的租賃合同如果產生糾紛是有一定的異議的.建議慎重處理.

要注意是不是私產

目前,我國農村宅基地糾紛起因很多,情況復雜。有歷史的、有現實的;有客觀的、有主觀的;有積怨斗氣的、有胡攪蠻纏的……主要表現有侵犯權益、界址不清、遺產歸屬、私自買賣、擅自批劃和實施舊村調整改造規劃不徹底、不公正這六大類。
隨著**新農村建設的深入開展,農村各項基礎設施建設步伐的加快,以土地整理為目的的舊村改造、居民點搬遷等相繼實施,社會對土地的需求日益增多,由此也引發了土地權屬爭議的明顯上升,尤其是農村宅基地糾紛表現更為突出。
以修武縣周莊鄉為例,雖然全鄉僅有16個行政村,2萬余農業人口,從2006年1月至2007年5月間,我們周莊國土所受理的50余起信訪案件中,宅基地糾紛就有43起,占到信訪總量的86%。
如此之多的宅基地糾紛,不僅直接影響了新農村建設的整體推進,而且還牽扯了各級**的大量精力,同時,又給農村的社會穩定帶來巨大隱患。
為此,嚴峻的形勢迫使我們國土部門解決宅基地糾紛刻不容緩。

目前，我國農村宅基地糾紛起因很多，情況復雜。有歷史的、有現實的；有客觀的、有主觀的；有積怨斗氣的、有胡攪蠻纏的……主要表現有侵犯權益、界址不清、遺產歸屬、私自買賣、擅自批劃和實施舊村調整改造規劃不徹底、不公正這六大類。
隨著社會主義新農村建設的深入開展，農村各項基礎設施建設步伐的加快，以土地整理為目的的舊村改造、居民點搬遷等相繼實施，社會對土地的需求日益增多，由此也引發了土地權屬爭議的明顯上升，尤其是農村宅基地糾紛表現更為突出。
以修武縣周莊鄉為例，雖然全鄉僅有16個行政村，2萬余農業人口，從2006年1月至2007年5月間，我們周莊國土所受理的50余起信訪案件中，宅基地糾紛就有43起，占到信訪總量的86%。
如此之多的宅基地糾紛，不僅直接影響了新農村建設的整體推進，而且還牽扯了各級政府的大量精力，同時，又給農村的社會穩定帶來巨大隱患。
為此，嚴峻的形勢迫使我們國土部門解決宅基地糾紛刻不容緩。

法律規定，農民每戶只有一處宅基地，而且，即使在宅基地上建房，也沒有房產證，只有宅基地使用權證，如果你家已經擁有了一處宅基地，那么就不能占兩處，如果有證據證明房子是你蓋的，可以向宅基地使用權人要求賠償

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。
農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

對方既然另外還有兩塊宅基地，按上述條款的規定，不僅與你家爭議的這塊宅基地不能給對方，其他兩塊宅基地也應該退出來。

農村宅基地是僅限本集體經濟組織內部符合規定的成員，按照法律法規規定標準享受使用，用于建造自己居住房屋的農村土地。農民對宅基地只有使用權，土地則屬于農民集體所有。

　　根據我國《物權法》和《**高人民法院在司法實踐的指導》規定，我國農村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。具體的買賣效力如下：

　　1、宅基地使用權不得單獨轉讓，有下列轉讓情況之一，應認定無效：

　　(1)城鎮居民購買;

　　(2)法人或其他組織購買;

　　(3)轉讓人未經集體組織批準;

　　(4)向集體組織成員以外的人轉讓;

　　(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

　　2、宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

　　(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房(含宅基地);

　　(2)同一集體經濟組織內部成員轉讓;

　　(3)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;

　　(4)轉讓行為征得集體組織同意;

　　(5)宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

一、農村宅基地使用權的法律解讀

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定：“農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第十條規定“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理?！痹摋l第四款規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準?！鄙鲜龇梢幎▽嶋H確立了農村宅基地的以下法律屬性；首先，農村宅基地的所有權為農民集體經濟組織全體成員共同共有；其次，我國對農村宅基地實行三級所有，所有者主體依法可劃分為村集體經濟組織，組集體經濟組織及鄉、鎮集體經濟組織；再次，農村宅基地使用權系依照法律規定，依法定程序確定給特定主體的用益物權；**后，緣于農村宅基地系本集體經濟組織成員依行政審批無償取得，旨在解決為以農戶為基本單位的集體經濟組織成員提供居住保障，同時，受制于土地系不可再生資源的自然屬性，基于需求與供應之間的現實緊張關系，對于宅基地的流轉必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用權在法律上屬于受限制的用益物權?！吨腥A人民共和國物權法》第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”，該項法律規定從民事實體法律規則層面對宅基地使用權的上列法律屬性予以了重申。

宅基地是給予農村集體成員用于修建房屋的土地，是對農村成員居住權的保障，關于宅基地的政策具體到各省份也有所不同。在房屋買賣糾紛中，涉及到農村房屋宅基地買賣的占了很大一部分。要是進行宅基地買賣結果簽訂的合同被判無效了該怎么辦?
對于無效農村房屋買賣合同已經履行，雙方當事人是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。
根據《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
據上述法律規定并結合實踐中的具體情況，應采取以下幾種處理方法：
(1)宅基地和房屋買賣合同簽訂時間較短，提起訴訟時，受讓人尚未對房屋進行翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價格也無明顯變化的，確認合同無效后，可以簡單采用相互返還的處理方式;
(2)提起訴訟時，受讓方已對房屋進行了較大的翻新改建，且周邊土地和房屋的市場價格有較大幅度上升的，確認買賣合同無效后應當對宅基地和房屋進行價格評估，在判決買受人返還宅基地和房屋的同時，還應當判令出賣人返還買受人對房屋的翻新改建費用。對于房屋和土地的**利益，也應按照一定比例由出賣人對買受人給予補償。具體補償比例的確定，應當屬于人民法院自由裁量的范圍，主要應當依據雙方當事人的過錯程度加以確定;
無效房屋買賣合同所涉及的農村房屋征地拆遷的處理：
提起訴訟時宅基地上的房屋將要拆除或已經拆除的，此時原告提起訴訟的目的往往不是為了返還宅基地和房屋，而是為了獲取今后的拆遷補償款。對于這種訴訟，應當注意區別兩種不同情況加以處理：第一，如果起訴時，爭議范圍的土地已經完成了土地的征收和農用地轉用手續，即集體土地已經轉化為國有土地，則當年簽訂的宅基地和房屋買賣合同應按有效處理。第二，如果起訴時，爭議范圍的土地尚未完成土地征用和農地轉用手續，土地的性質仍屬于集體所有的，則應當確認宅基地和房屋買賣合同無效，但應當認定無效合同的簽訂雙方均存在過錯，并對已經支付或將要支付的拆遷補償費根據雙方的過錯程度按一定比例分配。
也就是說：現實征地拆遷中政府及相關用地部門或單位一般只認可農村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補償安置待遇。此時的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。
對此類糾紛，一般根據安置利益的不同形態，可以作不同的處理。如果安置利益為經濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以補償。如果安置利益是優惠購買安置房屋，則可以按安置房市價與優惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應當由出賣人給予買受人適當居住利益損失的補償。
從以上分析看，具體到購買農村房屋時，只要選擇合適位置的農村宅基地房屋并在簽訂買賣合同時對合同條款的細節做好充分的約定，是可以放心購買的，在遇到出賣人反悔請求解除合同時，買受人的利益也能獲得**大限度的保護。許多糾紛案件，多數是當事人為減少費用自行協議的，沒有第三方如公證處或律師見證，結果損害了買受人的利益居多。因此，建議大家買賣房屋時咨詢專業律師，以保障十幾年后可能出現的風險。

本文從宅基地使用權的權利和義務、糾紛處理方法和保障與發展三個方面介紹了農村宅基地使用權的相關知識。同時，提出了加強對宅基地使用權的保障和發展的措施，并探討了處理宅基地使用權糾紛的方法。

宅基地使用證是誰的名字,如果還是賣方的名字,則你們比較被動,也可以主張賣方按照現在的市場價值進行賠償。建議及時委托律師,維護自己的合法權益。 王月輝律師 北京市中同律師事務所(該所承辦了重慶司法局長**貪污案、央視大火案等多起大案要案) 電話:QQ:921361979

持文書到法院打官司就行了！

農村宅基地糾紛處理程序如下：
(1)協商解決
《土地管理法》第16條第1款規定：”土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決?！皳艘幎?，公民之間發生的宅基地糾紛，應當先通過協商的方式加以解決。
(2)行政解決
《土地管理法》第16條第2款規定：”個人之間，個人與單位之間爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理?！霸摲ㄟ€規定，侵犯土地的所有權或者使用權爭議，由縣級以上地方人民政府土地管理部門責令停止侵犯、賠償損失。
(3)司法解決
《土 地管理法》第16條第3款規定：”當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以在接到處理決定通知之日起30日內，向人民法院起訴?！@表明公民之間就 土地的使用權和所有權發生的糾紛，只與按照《土地管理法》第16條和第53條的規定，先經過有關行政機關的處理，對于處理決定不服，才可以向人民法院提起 訴訟。否則，人民法院不予受理。但對于侵犯土地的所有權或者使用權的，被侵權人可以不經行政機關的處理，而直接向人民法院起訴。
此外，宅基地糾紛還可以通過人民調解來解決。人民調解是指在調解委員會(包括城市的居民委員會和農村的村民委員會)的主持下，以國家的法律、法規規章、政策和社會公德為依據，對民間糾紛當事人進行說服教育、規勸疏導，促進糾紛當事人互相諒解，平等協商，從而自愿達成協議，消除紛爭的一種群眾自治活動。

宅基地不能作為繼承遺產,但房屋可以作為繼承遺產,如你爺爺只生你爸及你伯兩兄,你爺爺又不立有遺囑,又無遺贈,兩兄弟也無違反繼續法的行為,房屋可作為兄弟共有遺產,因你爸已另外建房,不能要求分割宅基地,我國有關法律規定,一戶只能有一處宅基地.當然,如果你爸沒有另外建房,是可以分割宅基地的.同樣,如果你伯也建有房,則宅基地應由集體收回,給需要建房的戶.

一、土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛案件
因土地管理部門審批宅基地，侵犯了相鄰關系人合法權益而引起的訴訟，人民法院應以行政案件立案審理。法院主要審查土地管理部門在作出審批宅基地手續這一具體行政行為過程中，是否有超越職權、濫用職權、違反法定程序的行為。因而，土地管理部門從實體處理到審批程序各個環節中，只要有違法的情形存在，人民法院就應撤銷宅基地使用執照或責令土地管理部門重新作出審批。
對于土地管理部門審批的宅基地屬他人承包地、自留地，侵犯第三人土地承包經營權引起的糾紛，人民法院受案后，主要審查申請人是否符合《土地管理法》第六十二條規定的條件，所審批的宅基地是否在法律規定范圍內，有無按《土地管理法》第四十四條規定辦理農用地轉用審批手續、有無考慮土地承包權三十年不變的規定等具體情況，作出撤銷或者維持審批文件的判決。
未經土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續用地建房，侵犯了集體或相鄰關系人利益引發的糾紛。
對于能夠確認村民建房未經審批或采取欺騙手段騙取建房手續的非法用地建房，并且侵犯了相鄰關系人合法權益，如影響鄰人房屋通風、采光、通行等情況的，人民法院既可以作出排除妨礙、限期拆除違法建筑物的民事判決，也可以中止訴訟，建議土地管理部門作出限期拆除違法建筑物、退出土地的處罰決定。人民法院在審理非法建筑物買賣、確權等涉及宅基地使用權糾紛案件時，應注意只能裁決建筑材料的所有權，不宜明確非法建筑物的所有權歸屬。
二、爭占宅基地以外的集體空閑地引發的糾紛案件
村民爭占除宅基地以外的集體空閑地的目的是為了多占地皮、擴大墻院、堆放雜物等。對這類糾紛，人民法院應當告知到當地人民政府申請解決，不服政府處理決定的則可向法院起訴的，法院應以行政案件受理。土地為村集體經濟組織所有的也可以直接向人民法院起訴，可要求占地者退出土地、排除妨礙，法院則應以民事案件受理，對當事人因爭占空閑土地引起的財產損害賠償案件，人民法院應根據具體案情處理。
三、建房戶私下調換宅基地引發的糾紛案件
村民根據各自利益的需要，私下調換宅基地引發糾紛的，人民法院在審理此類案件時不僅要指出雙方行為的違法性，同時可以建議土地管理部門依法吊銷建房手續，收回宅基地。

1、向縣級以上人民政府土地管理部門或者鄉級人民政府提出書面申請。
2、雙方當事人出示舉證的材料和依據。
3、工作人員現場調查材料和取證。
4、組織雙方當事人進行調解，制作書面調解書。
5、調解未達成協議的，或者調節書送達前一方或者雙方反悔的，土地管理部門及時提出處理意見，報人民政府錯處處理決定。

常見的農村宅基地糾紛案件處理方法：
一、土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛案件
因土地管理部門審批宅基地，侵犯了相鄰關系人合法權益而引起的訴訟，人民法院應以行政案件立案審理。法院主要審查土地管理部門在作出審批宅基地手續這一具體行政行為過程中，是否有超越職權、濫用職權、違反法定程序的行為。因而，土地管理部門從實體處理到審批程序各個環節中，只要有違法的情形存在，人民法院就應撤銷宅基地使用執照或責令土地管理部門重新作出審批。
對于土地管理部門審批的宅基地屬他人承包地、自留地，侵犯第三人土地承包經營權引起的糾紛，人民法院受案后，主要審查申請人是否符合《土地管理法》第六十二條規定的條件，所審批的宅基地是否在法律規定范圍內，有無按《土地管理法》第四十四條規定辦理農用地轉用審批手續、有無考慮土地承包權三十年不變的規定等具體情況，作出撤銷或者維持審批文件的判決。
未經土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續用地建房，侵犯了集體或相鄰關系人利益引發的糾紛。
對于能夠確認村民建房未經審批或采取欺騙手段騙取建房手續的非法用地建房，并且侵犯了相鄰關系人合法權益，如影響鄰人房屋通風、采光、通行等情況的，人民法院既可以作出排除妨礙、限期拆除違法建筑物的民事判決，也可以中止訴訟，建議土地管理部門作出限期拆除違法建筑物、退出土地的處罰決定。人民法院在審理非法建筑物買賣、確權等涉及宅基地使用權糾紛案件時，應注意只能裁決建筑材料的所有權，不宜明確非法建筑物的所有權歸屬。
二、爭占宅基地以外的集體空閑地引發的糾紛案件
村民爭占除宅基地以外的集體空閑地的目的是為了多占地皮、擴大墻院、堆放雜物等。對這類糾紛，人民法院應當告知到當地人民政府申請解決，不服政府處理決定的則可向法院起訴的，法院應以行政案件受理。土地為村集體經濟組織所有的也可以直接向人民法院起訴，可要求占地者退出土地、排除妨礙，法院則應以民事案件受理，對當事人因爭占空閑土地引起的財產損害賠償案件，人民法院應根據具體案情處理。

去房產交易所，有什么想法都跟辦事員說了，你們‘溝通研究’了，然后他給你評估