房屋產權變更

一、案情簡介

甲男2004年購房一套，當時價格18萬元，甲男**8萬元，從銀行貸款10萬元，契稅等其他費用1萬元，婚前甲男還貸本息合計5萬元。2008年甲男與乙女結婚，房屋價值41萬元，產權登記在甲男名下?；橐鲫P系存續期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢，其中本金7萬元，利息3萬元。2012年離婚時房屋現值90萬元。

甲男與乙女雙方對解除婚姻關系沒有異議，但對房屋補償款的數額有異議。甲男認為，其婚前已經與房地產公司簽訂購房合同并從銀行貸款，雖然婚后還貸本息共計10萬元，但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款，女方并沒有參與還貸，離婚時無權獲得任何補償款。乙女認為，雙方沒有約定實行分別財產制，男方的工資收入應當屬于夫妻共同財產，離婚時應按房產現值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數對其進行補償，即乙女應獲得的補償款是40萬元。



二、法院裁判情況

一審法院經審理認為，甲男和乙女結婚后還貸10萬元，雖然系甲男每月用自己的工資卡歸還銀行貸款，但雙方當事人并沒有約定實行分別財產制，甲男的工資收入應當屬于夫妻共同財產。根據《**高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付**款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于**款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償”的規定：

第一步應先計算訴爭房產的**率，即訴爭房產現價格除以(結婚時訴爭房產價格＋共同已還利息＋其他費用)＝90/（41＋3＋1）＝200％；

第二步計算非產權登記一方所得補償款，即共同還貸部分乘以不動產**率，該數額的一半即為應補償的數額。10乘以200％＝20萬元，非產權登記一方所得補償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產歸甲男所有，甲男應支付給乙女10萬元補償款。

乙女不服提起上訴，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。



三、 主要觀點及理由

《**高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》公布實施后，審判實踐中對第十條涉及的婚內共同還貸增值部分的計算，各地法院做法不一，計算結果也存在較大差異。對于一方婚前貸款購買不動產、婚后夫妻共同還貸的情形，離婚時如何計算共同還貸的增值部分，有法官提出了分步計算的方法：

第一步是計算不動產**率。不動產**率＝不動產現價格除以不動產成本，而這里的不動產成本等于購買時不動產價格＋共同已還利息＋其他費用。在計算不動產**率時，必須考慮利息成本，不能簡單地用不動產現價格除以結婚時價格直接得出**率?！捌渌M用”是指交易所涉及的成本，屬于購房的必要支出，如契稅、印花稅、營業稅、評估費、中介費等，但不包括公共維修基金和物業費，因為其費用產生的基礎并非交易，而是不動產長期使用中產生的費用；

第二步是計算非產權登記一方所得補償，即共同還貸部分乘以不動產**率，該數額的一半即為應補償的數額。

不好辦理，銀行一般要求先還清貸款才會解抵押，可以產權人之間先通過合同進行約定，還完貸款辦理相關手續

婚姻，有因房而合的，也有因房而散的。

無論怎樣，我們都必須搞清楚幾個問題！



???

你想知道，你的房子到底是不是你的？

有沒有你一半？

或許，是你個人的房子卻變成夫妻共有，

夫妻共有的房子卻變成個人所有。



一、屬于個人房產的6種情形



　　1、一方婚前以個人財產買房，結婚前已取得房屋產權證并還清全部貸款的，屬于夫妻一方的個人財產；



　　2、一方婚前以個人財產買房，結婚前以還清全部貸款，但結婚后方取得房產證并登記在自己名下的，仍應認定為夫妻一方的個人財產，另一方無權要求分割；



　　3、婚后夫妻一方以個人婚前財產買房，支付了全部房款，并登記在自己名下的，如并非投資經營行為，屬于一方婚前財產的轉化，應認定為一方個人財產；



　　4、結婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在該方子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定為夫妻一方的個人財產；



　　5、個人婚前購買的房改房，除當事人另有約定外，屬于一方婚前財產，離婚時不作為夫妻共同財產分割；



　　6、一方婚前建造，婚后夫妻雙方共同居住使用的宅基地房，如雙方無相反約定，該房屋屬于個人婚前財產，應歸婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而產生的債務是用婚后共同財產償還的，那么得到房產的一方應按償還債務總額的一半給另一方相應的補償。



二、屬于夫妻共有房產的15種情形



　　1、一方婚前以個人婚前財產買房，支付了全部房款，原登記在一方名下，后變更登記在雙方名下的(即加名)，應認定為夫妻共同財產，其實質為一方對另一方的贈與；



　　2、婚前雙方共同出資購房，付清全部房款，房屋登記在雙方名下，根據登記情況認定系按份共有或共同共有；



　　3、婚前雙方共同出資購房，婚后共同還貸，房屋登記在一方名下，婚后共同還貸部分及其所對應的房屋增值部分應認定為夫妻共同財產，其余則按出資情況按份共有；



　　4、婚前雙方共同出資購房，婚后共同還貸，房屋登記在雙方名下，應認定為夫妻共同財產；



　　5、婚后夫妻雙方用共同財產買房，房屋登記在雙方名下，此為典型的夫妻共同財產；



　　6、婚后夫妻雙方用共同財產買房，房屋登記在一方名下，仍屬于夫妻共同財產；



　　7、婚后夫妻一方以個人婚前財產買房，支付了全部房款，但登記在雙方名下的，應認定為夫妻共同財產，其實質為一方對另一方的贈與；



　　8、結婚前，一方父母為子女出全款買房，結婚后取得房產證并登記在該方子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，應認定為夫妻一方的個人財產；



　　9、結婚前，一方父母為子女部分出資(**款)買房，婚后雙方共同還貸，房屋登記在雙方名下的，房屋應認定為夫妻共同財產，父母出資部分則視為只對自己子女一方的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外；



　　16、結婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在雙方名下的，視為對雙方的贈與，應認定為夫妻共同財產；



　　10、結婚后，一方父母為子女出全款買房，房屋登記在對方名下的，除非能夠證明出資方父母明確表示向其子女配偶單方贈與，否則視為對雙方的贈與，認定為夫妻共同財產；



　　11、結婚后，一方父母為子女部分出資(**款)買房，雙方共同還貸，房屋登記在出資方子女名下的，房屋應認定為夫妻共同財產，父母出資部分視為對雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。離婚分割時可以出資父母的子女一方適當多分；

1、買賣雙方持買賣協議、《身份證》、《房屋所有權證》到房地產交易中心申請辦理房屋產權轉讓手續；并申報交易價格；
2、房地產交易中心根據實際交易對房地產進行價格評估；
3、由買方到財政部門繳納契稅，賣方到地方稅務局申報繳納營業稅、個人所得稅，買賣雙方到房產交易部門繳納交易費、工本費；
4、等待領《房屋所有權證》；
5、買方持新的《房屋所有權證》和原來的《土地使用權證》到國土資源部門辦理土地使用權變更手續，支付工本費，領取新的《土地使用權證》。

不知道從什么時刻起，大家對于房屋產權的成績變得加倍敏感。與其去聽別人如何說，不如去正軌的部門追求正確的謎底。房產策略也是大概期間的變化，我們必需要跟著策略走，如許我們對于這些成績城市水到渠成的。那么，筆者講一講，房屋產權到期？

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通常在被拆遷人不愿意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋，對被拆遷人進行妥善安置。房屋產權調換的特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可采用產權調換的方法。

隨著人們愈發高漲的投資熱,很多人選擇投資房地產領域,也有很多人單純的作為一個居所來置業,房產證的辦理問題越來越值得關注,產權是否清晰關系著買賣的關鍵。買房人怎樣查詢房屋產權?二手房產權又該如何查詢?小編給大家解讀一下。

什么是房屋產權

房屋產權是指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和,即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。

在現階段,我國是按房屋所有權的歸屬進行的分類。其中,住宅類房屋按產權可劃分為:1、國家所有住宅; 2、公民私人所有住宅;3、勞動群眾集體所有住宅;4、其他經濟組織(如中外合資企業等)所有住宅。非住宅類房屋主要是全民所有制(國家房產)和集體所有制的房產。

如何查詢房屋產權

一是個人房產證如何查詢,如果還沒有辦理房產證 ,可以在房管局網站查詢購房買賣合同 ,在開發商處獲得密碼后,輸入合同號及密碼,可以查詢到你所買樓盤上傳的你的購房合同,在房管局備案后的合同是沒什么問題的。這樣的產權就是清晰的。

二是可以在拿到房產證后直接去房管局檔案部門查詢真假。開發商有大有小,可以辦理產權證書的,就是我們所說的房產證,就是是正規商品房,查詢房屋產權都可由本人持身份證房地產證去房地產管理局檔案是查詢真偽。

二手房產權如何查詢

那 么,二手房產權又該如何查詢呢?第一步需要賣方提供產權證書、身份證件以及其他證件等合法的證件。其他證件是指,出租房產,要查驗承租人放棄優先購買權的 協議或證明。第二步向房屋所在地的房地產交易中心查詢房屋產權狀況。具體查驗內容是:房屋產權人是誰,如果是共有財產,則應注意各共有人的產權比例。第三 步是查驗房屋有無債務負擔。包括:抵押貸款的合同、租約等,還要詳細了解貸款額和償還額度、利息。另外,還需了解的內容有,所購房有無抵押、房屋是否被法 院查封等。在二手房交易過程中,經常會出現因產權不清導致的糾紛,那么如何了解產權的狀況呢購房人只有通過房管部門和對出售人身份的了解,才有可能獲得真 實的信息。

總之,如果想要了解房屋產權的真實情況就要到房屋管理部門查詢有關房產的產權記錄,兩者對照,才能清楚地知道該房的一切產權細節,不至于有所遺漏。二手房交易更應注重產權的明晰,一定要到房管部門進行相關查詢。

在我們生活中，常常會聽到有些人提到房屋產權期限的問題，有些購房者就會非常的疑惑，我們買了房子之后，房屋不就是永遠屬于自己的了嗎，為什么還有房屋產權到期的這種說法呢？其實這主要還是因為購房者對房屋產權了解得不多，才會產生這樣的誤解的，今天小編就來講講，房屋產權到期了怎么處理？房屋產權到期了，房子還是自己的嗎？

房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產權與被拆遷房屋進行產權調換，并按被拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行差價結算的行為。
通常在被拆遷人不愿意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋對被拆遷人進行妥善安置。
房屋產權調換的特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可采用產權調換的方法。

【本資訊是由河源房產網提供~】房屋產權指的是房產的所有者依照國家法律所規定享有的權利，即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、*和處分的權利，也就是房屋各項權益的總和。房屋的產權一般可以通過顧客購買、建設、受贈、抵押、繼承取得而來。下面就為你們講講房屋產權到期怎么辦？怎么計算房屋產權年限？

福州買房必知：產權到期續費標準最低為15.6元/㎡，續期補的費用不能超過5位數，這是在2017年17月出臺的《物權法》中規定的，其房屋產權到期后就可自動續費，不出意外的話可續期30年，也就是能繼續使用30年，若是政府有拆遷計劃的話，業主可獲得3倍賠償。但是40年、50年產權的房子還需繳納每平1000多元的土地使用稅，由住戶均攤。

房屋產權證編號查詢方法
1.網上查詢：點擊省市鏈接進入各地房產管理局網站進行查詢-->需要輸入產權人姓名、產權證號(目前只有部分地區提供房屋產權信息查詢)。 　　
2.房產局查詢：若要查詢的準確的個人房產證信息(包括：房屋所有人名稱、產權證號、登記核準日期、建筑面積、房屋設計用途、權利來源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，則必須攜帶個人身份證件及房產證到當地的房管局(房地產交易中心、房屋管理局、房管處)檔案館或窗口查詢。

現如今，買房的人越來越多，特別是年輕人，無論是已婚還是未婚，都在為買房而奮斗。那么房屋產權信息查詢的方法大家清楚嗎？房屋產權又如何獲得？這兩個問題對于新手買房的人來說可能覺得是不清楚的。

1、屬于婚前個人財產，可以認定無效 2、帶好相關證件到房屋管理部門辦理變更登記

寫字樓商鋪:40年 商業:40年

房屋產權的變化也分為很多種的，各類典型的房屋產權更名都不太一樣。需要的手續和需要走的過程也紛歧樣。房屋產權的改革需要觸及到的成績也很多。*要緊講解一下房屋產權變化的手續和過程。

　房產證上的產權人變更即房產證更名，具體流程如下：
　　房產證更名辦理需要材料：提供雙方的身份證，戶口本，房產證。
　　如果以后不打算再出售的話就直接 簽署贈與，那樣子費用比較低點，如果以后還打算交易**好是到房屋交易大廳填寫買賣契約，然后去房屋交易大廳過戶，但是中間會出現費用：
　　如果不滿五年面積小于等于144的話，要收取差額營業稅5.5%(市場指導價與原始購房價的差額），契稅：面積小于90㎡的且是首套住房的話就是收取1%的，第二套住房的話就是2%，個稅是1%。其他的都是小費用了。

曾幾什么時刻起產權的到期成績就一向是巨匠關切的核心，我們所擔憂所憂慮的環境，即是說明我們本身對于房產的一些規定是不清晰的。我們必需要正確的來對待產權的成績，對于產權年限有一定的熟悉，也需要對到期今后有一個正確的熟悉。那么，房屋產權到期如何辦？

(1) 協商解決：糾紛各方自行協商，平等、互利、合理、有償的妥善解決;主要是依據當事人之間訂立的合同進行協商，解決爭議雙方之間的房產糾紛。 如果糾紛各方無法協商解決，可根據糾紛的性質及法律關系分別向行政主管機關投訴，或申請仲裁，或向人民法院提起訴訟。
(2) 行政機關依職權處理：爭議雙方的一方向行政機關投訴后，行政機關根據主管范圍受理，依據有關法律和行政法規、規章作出行政決定。如當事人對行政決定不服，可提起復議或提起行政訴訟，除終局復議以外，須在收到復議決定書之日起15天內向人民法院提起行政訴訟。但行政決定一旦作出即可執行，提起行政復議或訴訟并不停止執行。
(3) 仲裁或訴訟程序解決：如果糾紛不屬于行政機關主管，當事人可申請仲裁或提起民事訴訟。申請仲裁必須有約定的仲裁協議，如無約定，不可申請仲裁，只能提起民事訴訟。仲裁實行一裁終局制。裁決作出后，當事人不可就同一糾紛再次申請仲裁或向人民法院起訴。
1、房屋買賣爭議，包括房產買賣合同、價格、優先購買權等方面的爭議;
2、房屋所有權的爭議，包括所有權歸屬、價格、變更、析產、交換等方面的爭議;
3、房屋使用權爭議，包括租賃、租金、強占、返還、占有、交換、轉讓等方面的爭議;
4、他項權利與相鄰關系，包括通行、典當及與相鄰房屋發生的權利與義務關系等方面的爭議;
5、房屋修繕的爭議，包括房屋修繕的工程項目及安全檢查的鑒定、各項工程費用的承擔等方面的爭議。