房地產開發

房地產開發流程(詳細) 第一步房地產開發公司的設立 房地產開發公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發公司的設立 1、公司設立準備 2、申請資質等級審批 3、申請辦理企業名稱預先核準 4、辦理工商注冊登記 5、辦理稅務登記二、外資房地產開發公司的設立 6、申請批準項目建議書 7、辦理企業名稱登記 8、送審合資或合作合同、章程 9、申領外商投資企業批準證書 10、辦理企業登記房地產開發公司設立階段的相關稅費1、企業法人開業登記費 2、企業法人變更登記費 3、企業法人年度檢驗費 4、補、換、領證照費 第二步房地產開發項目的立項和可行性研究 房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序 1、選定項目,簽定合作意向書 2、初步確定開發方案 3、申報規劃要點 4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費 第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委托作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環?！叭龔U”治理方案 9、委托環境影響評價并報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委托地質勘探 12、委托初步設計 13、申報、審定初步設計二、房地產開發項目的市政配套 14、征求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察(測量)費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監督管理費 9、古建園林工程設計費 第四步房地產開發項目土地使用權的取得 取得房地產開發項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓 1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委托釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委托地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用 17、征用集體土地用地申請 18、到擬征地所在區(縣)房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區(縣)房地局審核各項協議 23、市**下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費1、地價款(土地出讓金) 2、資金占用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地占用稅 第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序 1、委托進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會,進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷 房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費(周轉費) 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費 第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序一、房地產開發項目開工前準備工作 1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣(天然氣)廠建設費 4、交納自來水廠建設費 5、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料,交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表,辦理開工登記二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標準備 18、招標通告 19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核準,正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書并送達 25、召開招標會,勘察現場 26、召開開標會議,進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理質量監督注冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費,簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的“三通一平” 44、施工單位進場和施工暫設 45、工程的基礎、結構施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質量監督五、房地產開發項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續 48、辦理開發項目的綜合驗收,領取《工程質量竣工核驗證書》 49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產權登記 房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費(大市政費) 9、開發管理費 10、城建綜合開發項目管理費 11、建筑行業管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補償費 15、路燈維護費 16、環衛設施費 17、生活服務設施配套建設費(小區配套費) 18、電源建設集資費(用電權費) 19、外部供電工程貼費(電貼費) 20、建安工程費 21、建設工程招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質量管理監督費 24、竣工圖費 25、建材發展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工噪聲擾民補償費 32、占道費 33、固定資產投資方向調節稅 第七步房地產開發項目的經營階段 房地產開發項目經營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售 1、辦理《外銷商品房預(銷)售許可證》 2、選定中介代理機構和律師事務所 3、與購房者簽訂認購書 4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記 8、外銷商品房轉讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續 11、辦理產權過戶手續二、北京市內銷商品房的銷售 12、提交完成建設項目投資證明 13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議 14、辦理《內銷商品房預(銷)售許可證》 15、銷售項目備案 16、委托中介代理機構進行銷售 17、與購房者簽訂認購書 18、與購房者簽訂買賣契約 19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記 21、辦理房地產抵押登記手續 22、樓宇交付入住 23、質量保證書和使用說明書 24、辦理產權立契過戶手續三、北京市房地產出租的綜合管理 25、房屋出租權的確認 26、申請房屋租賃許可證 27、出租人與承租人簽訂書面承租協議 28、租賃當事人辦理租賃登記手續 29、租賃房屋的轉租 30、房屋租賃關系的終止四、北京市房地產出租的專項(外地來京人員)管理 31、房屋出租權的確認 32、出租人辦理房屋租賃許可證 33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》 34、簽訂書面租賃協議 35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續五、北京市房地產的抵押 36、抵押權的設定 37、簽訂抵押合同 38、辦理房地產抵押登記 39、抵押房地產的占管 40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費1、營業稅 2、城市維護建設稅 3、教育費附加 4、印花稅 5、契稅 6、土地增值稅 7、企業所得稅 8、個人所得稅 9、房產稅 10、城市房地產稅 11、房屋產權登記費 12、房屋所有權證工本費 13、房產共有權執照費 14、房屋他項權利執照費 15、房屋買賣登記費 16、房屋買賣手續費

石家莊市民張女士全款購買了一套房子

終于等到要收房了，

沒想到房子收不成，

卻被開發商提起仲裁，

要求之前簽訂的購房協議無效，

這讓張女士非常氣憤。








2015年底，張女士全款80多萬購買了石家莊東岸尚園的一套房子，并與河北碧禧房地產開發有限公司簽訂了《東岸尚園認購協議》，協議中約定2015年12月31日交房。






在這期間，經過相關職能部門協調，在今年5月份，小區3號樓2單元的業主陸續接到開發商通知可以收房了。然而張女士卻沒有接到收房的通知。經過了解，開發商表示水卡、電卡出現問題，所以沒有通知張女士收房。







之后，開發商通知了張女士收房，雙方由于延遲交房的補償款、房屋陽臺面積、水電暖燃氣等問題未協商成功，并且由于相關部門協調，建議業主要等一些事情協調好之后再收房。張女士與其他業主暫時沒有收房。然而張女士卻聽到了她當時6000每平買的房子，卻已經被開發商高價賣出去了。







張女士沒想到開發商會有此行為，隨即表示答應開發商的條件，然而開發商卻表示已經向石家莊仲裁委員會提起仲裁，記者在業主提供的這份《仲裁申請書》上看到：自被申請人購房至今，東岸尚園項目不具備項目五證，根據《**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條相關規定，申請人未取得商品房預售許可證明，與被申請人簽訂的《東岸尚園認購協議》應當認定無效。







除了張女士之外，還有另外五位被提起仲裁的，這五位當中還有是因為戶口不在石家莊而被提起仲裁。還有業主當初買房時只繳納了**款，現在開發商要求只有把剩余房款一次性交清才能收房。一下幾十萬的房款，一些業主還有沒有繳納，也被提起仲裁。由于該項目交房是分批次交房，現在開發商如此做法，還未交房的一些業主十分擔心自己成為下批被仲裁的業主。

房地產開發策略存在著大量的風險因素，如房產市場的波動，勞動力政策的變動等的升降等風險，直接影響到房地產開發項目的績效，如果不能充分考慮這些風險，采取有效的應對策略，那么，會對整個項目產生不可估量的損失。
由于房地產開發活動過程中，有多重因素影響開發利潤，而這些因素是難以避免預料，控制的，所以也有一定的概率出現虧損的問題。
在開發過程中存在諸多因素影響開發最終結果，改善經營管理有的放矢，是提高企業經濟效益的關鍵。國家政策對產業發展的影響是全面的，行業政策的變化可以給房地產項目開發帶來有利影響，也可以造成嚴重的經濟損失。
尤其在市場經濟環境尚未完善的情況下，政策風險對房地產市場的影響也會顯著，比較直接的是金融政策和財政政策。

房地產開發程序，由計委對房地產項目的立項審批，規委對項目規劃的審批。

房地產開發貸款，其實就是用于商品房以及其他房地產開發的中長期貸款項目。

房地產開發貸款就是對房地產開發企業所發放的，而用于商業用房或者其他房地產開發建設的中長期項目貸款。房地產貸款的對象應該是注冊的有房地產開發，經營權的某個集體，外資或股份制企業。 房地產開發貸款期限應該不超過三年。 貸款原則上應該采取抵押擔?；蚪杩钊擞刑幏謾嗟膰鴤?，存單，使用備付信用證的擔保方式，如果擔保能力不足可以采取保證擔保的方式。
按照開發內容的不同，房地產開發貸款有幾種不同的類型，其中一種是住房開發貸款，需要銀行向房地產開發企業發放，而用于開發建造，并向市場銷售住房貸款。
另外一種類型是商業用房開發貸款，還是銀行向房地產開發企業發放，但這是用于開發建造而向市場銷售，這用于商業行為而不是家庭居住用房的貸款。
還有最后一種是土地開發貸款，需要銀行向房地產開發企業發放，而用于土地開發的貸款，但是目前這種業務品種已被停用了。

房地產開發策略怎么樣？房地產開發策略存在著大量的風險因素，如房產市場的波動，勞動力政策的變動等的升降等風險，直接影響到房地產開發項目的績效，如果不能充分考慮這些風險，采取有效的應對策略，那么，會對整個項目產生不可估量的損失。

所謂的房地產開發貸款，其實就是用于商品房以及其他房地產開發的中長期貸款項目，這種貸款項目的最長貸款期限是三年，也就是說這種貸款項目其實是專門為房地產商所提供的。房地產開發貸款的利率會按照央行所發布的基準利率浮動來執行，這種貸款項目主要分為住房開發貸款，土地開發貸款，房地產開發企業流動資金貸款等等。 如果想要辦理房地產開發貸款的話，需要滿足以下這些條件：
①開發商必須要有企業法人的營業執照才行。
②開發商需要取得貸款項目的土地使用權，同時土地使用權終止時間要比貸款終止時間長。
③開發商需要已經取得貸款項目的投資規劃許可證，開工許可證，建設許可證等等。同時要求開發商全部的立項文件必須是真實，有效且完整的。

房地產開發程序第一方面是前期的準備，由計委對房地產項目的立項審批，規委對項目規劃的審批，另一方面建筑施工階段，開發商需要委托建筑公司進行項目建設以及出售房屋，這個階段對于房地產開發的是一個比較重要的階段，開發商為了能夠更快的收回成本，實現贏利，在建筑階段采用項目預售的方式對物業進行銷售。 什么是商品房預售
①開發商已經向政府主管部門交付全部土地使用權出讓金，而且已經依法取得土地使用權證書的。
②房地產開發商要持有《建設工程規劃許可證》。
③提供預售的商品房計算，房地產開發商投入到房屋整體建設時候所用的資金，達到工程建設總投資的百分之二十五以上，確定了施工進度和竣工交付日期，預售人就可以預售房屋。

卒業兩年,工作兩年半了,如很多的項目做下去今后,終究把房地產開發弄得七七八八了。房地產開發包羅什么法度?房地產開發策略有哪些實質*比上課時刻來的超卓和合用。

房地產開發流程 房地產基礎知識大全

房地產開發流程是什么？前期的準備，前期準備工作包括由有關部門對房產項目進行立項審核，規委進行規劃審驗，進行設計施工，土地出讓等。這個階段的工作是獲取項目開工修建的一系列許可文件和取得修建用地的國有土地使用權。

申請房地產開發資質的辦理流程大致如下：
①準備相關的資質核準材料，比如資質申請表，公司章程，財務報表，及相關高管的身份證明等。
②向所在地的相關行政部門，提出申請并提交準備好的相關材料。相關部門在收到申請及相關材料后，會對提交的材料進行審核。
③如果申請單位是申請三四級房地產開發資質，那么只需當地的政府部門對于提交的相關材料進行審核就可以。當申請通過，政府部門就會在規定時間內將質資證書下發至申請人。
④如果申請的是一級房地產開發質資，就需要在房地產行政部門進行初審后，將審核過程中的問題，意見及單位向行政房地產部門所提交的相關材料，上報給當地的住房和城鄉建設部門，相關在收到行政房地產部門所提交的相關材料及意見后，會再次審核，作出是否通過該申請房地產開發資質單位的行政許可決定。

1.準備房地產開發資質核準材料
2.房地產開發企業資質申報表;
3.房地產開發企業資質等級證書正、副本復印件;
4.提出申請 申請人先向所在地的省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門提出申請,提交有關材料。
5.初審 省、自治區、直轄市房地產行政主管部門對申請材料進行初審,提出明確的初審意見。

按正規的收就行了 別人收多少你就收多少

房地產開發資質辦理流程如下：準備相關的資質核準材料，比如資質申請表，公司章程，財務報表，及相關高管的身份證明等。

住宅房地產開發流程如下：首先要成立一個房地產開發公司，成立好公司后，就可以獲得某一塊土地的使用權，要了解取得土地使用權繳納的稅費、法律流程以及拆遷安置的稅費和法律流程，獲得地塊后就可以辦理相關的資質證明，辦理好后就可以進行房地產開發，需要按照市政配套的法律要求來進行規劃，并按要求繳納相關稅費，房屋開始進入建設階段，建造好的房屋需要拿到無證兩書一表，然后就可以上市進行交易。

房地產的開發流程是：

房地產開發是指從事房地產開發的企業為了實現城市規劃和城市建設（包括城市新區開發和舊區改建）而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。
房地產是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產?？梢杂腥N存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權）、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地產是一種重要的投資方式。香港房地產**為重視地產風水，天師后裔、風水大師張金華表示：福地福人居，天人合一，人地相融，適配者即福。