國有土地使用證

可以做抵押貸款，只是各個銀行的規定不一樣，天津銀行就不可以。工商，中國銀行，可以但是需要提供你的貸款去向比如說購車（錢直接放給你提供購車證明的車行賬戶），購房（需要你去與房主去房管局簽署買賣協議，公產房去津房置換辦理），如果不是真正的購車，或購房，那你就自己想辦法做去向了。

觀韜律所就房地產開設專欄----“漢文說房地產”，將每兩周由劉漢文律師提供一篇關于房地產方面的法律實務性文章，專欄將分土地、房產、工程三部分，依次輪流組成系列文章，重在探討，歡迎拍磚。



實踐當中，通過招拍掛等形式以出讓方式取得國有土地使用權后，由于各種原因需要對土地使用權進行二次流轉，這就是我們通常所說的國有土地使用權的轉讓。本文將根據《物權法》、《房地產管理法》及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規的規定，就轉讓過程中作為土地使用權的受讓方可能涉及的重點法律問題、存在的相關風險作簡要解析。


一
土地使用權轉讓的法定條件風險
根據《城市房地產管理法》的相關規定，土地使用權轉讓的法定條件包括積極條件和消極條件。若相關條件不具備時，則不能對該土地使用權進行轉讓。

積極條件是：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當同時符合兩個條件：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

消極條件是：只要涉及下列情形之一的土地使用權，土地使用權不得轉讓：（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合上述積極條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）被依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）土地使用權或地上建筑物、其他附著物所有權有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

那么，如果在轉讓的時候不具備上述條件的，是否影響合同的效力？《**高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條規定，“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。同時，《**高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第8條規定，“轉讓時轉讓方已取得土地使用證，但投資開發尚未達到出讓合同約定的期限和條件，如沒有其他違法行為的，經有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定轉讓合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續?！币虼?，當轉讓行為不符合上述條件，且無法在相應期限內補救的，土地使用權轉讓合同應當會被認定為無效合同。故土地使用權受讓人在簽訂轉讓合同前，應當充分了解該土地是否符合法定轉讓條件，以免因合同無效或者土地被收回而遭受巨大損失。


二
土地出讓金是否合法并足額支付的風險
此問題涉及的是土地使用權出讓合同履行中的關鍵條款，當土地出讓金的約定不符合相關規定或未在約定的期限足額支付的，土地使用權出讓合同將會被解除，從而導致轉讓合同的無法履行。根據《**高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規定，“如果土地出讓金低于訂立時當地政府按照國家規定確定的**低價，該土地出讓金條款無效?！贝藭r，出讓方既可以選擇主張對方依訂立合同時當地政府按照國家規定確定的**低價支付出讓金，也可以選擇按訂立合同時的市場評估價格支付。如果受讓方不同意補足土地出讓金，則出讓方有權請求解除合同?！斗康禺a管理法》第16條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第14條、第21條規定，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。另外，國土資源部、國家工商行政管理總局聯合制定的《國有建設用地使用權出讓合同》第37條也做了相同的規定。因此，土地使用權轉讓合同的受讓方在簽訂合同前，必須調查清楚土地出讓金的價格及其支付情況。

<使用權類型>有劃撥土地使用權和出讓土地使用權兩種。
所謂出讓,指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為,它是有償取得國有土地使用權。而劃撥則是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。
取得國有土地使用權方法不同,也就決定其權利的不同。由出讓方式取得土地使用權的,則土地使用權可以轉讓、出租、抵押,換句話說,可以進入市場。而通過劃撥方式取得的土地則不能進入市場,只有在補交了土地出讓金后方能享受同樣的權益

大家講的多挺多的，我就簡要說兩句。使用年限，你這個開發商在國土部門交的出讓金是按50年交的，這個沒有多稀奇，現在這個現象比較多，這樣開發商可以少交出讓金。你算只有43年，那是因為開發商早就買下這塊地，只不過沒有開發而已。分攤面積8.30平方米，也就是你的總樓層乘以8.3就是你產權面積，一塊地大家平攤的。

供一篇關于房地產方面的法律實務性文章，專欄將分土地、房產、工程三部分，依次輪流組成系列文章，重在探討，歡迎拍磚。



實踐當中，通過招拍掛等形式以出讓方式取得國有土地使用權后，由于各種原因需要對土地使用權進行二次流轉，這就是我們通常所說的國有土地使用權的轉讓。本文將根據《物權法》、《房地產管理法》及《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規的規定，就轉讓過程中作為土地使用權的受讓方可能涉及的重點法律問題、存在的相關風險作簡要解析。


一
土地使用權轉讓的法定條件風險
根據《城市房地產管理法》的相關規定，土地使用權轉讓的法定條件包括積極條件和消極條件。若相關條件不具備時，則不能對該土地使用權進行轉讓。

積極條件是：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當同時符合兩個條件：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上；屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

消極條件是：只要涉及下列情形之一的土地使用權，土地使用權不得轉讓：（1）以出讓方式取得土地使用權的，不符合上述積極條件的；（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；（3）被依法收回土地使用權的；（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；（5）土地使用權或地上建筑物、其他附著物所有權有爭議的；（6）未依法登記領取權屬證書的；（7）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

那么，如果在轉讓的時候不具備上述條件的，是否影響合同的效力？《**高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條規定，“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。同時，《**高人民法院關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第8條規定，“轉讓時轉讓方已取得土地使用證，但投資開發尚未達到出讓合同約定的期限和條件，如沒有其他違法行為的，經有關主管部門認可，同意其轉讓的，可認定轉讓合同有效，責令當事人向有關主管部門補辦土地使用權轉讓登記手續?！币虼?，當轉讓行為不符合上述條件，且無法在相應期限內補救的，土地使用權轉讓合同應當會被認定為無效合同。故土地使用權受讓人在簽訂轉讓合同前，應當充分了解該土地是否符合法定轉讓條件，以免因合同無效或者土地被收回而遭受巨大損失。


二
土地出讓金是否合法并足額支付的風險
此問題涉及的是土地使用權出讓合同履行中的關鍵條款，當土地出讓金的約定不符合相關規定或未在約定的期限足額支付的，土地使用權出讓合同將會被解除，從而導致轉讓合同的無法履行。根據《**高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規定，“如果土地出讓金低于訂立時當地政府按照國家規定確定的**低價，該土地出讓金條款無效?！贝藭r，出讓方既可以選擇主張對方依訂立合同時當地政府按照國家規定確定的**低價支付出讓金，也可以選擇按訂立合同時的市場評估價格支付。如果受讓方不同意補足土地出讓金，則出讓方有權請求解除合同?！斗康禺a管理法》第16條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第14條、第21條規定，土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內，支付全部土地使用權出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并可請求違約賠償。另外，國土資源部、國家工商行政管理總局聯合制定的《國有建設用地使用權出讓合同》第37條也做了相同的規定。因此，土地使用權轉讓合同的受讓方在簽訂合同前，必須調查清楚土地出讓金的價格及其支付情況。


三
轉讓價格是否合理并如實申報的風險
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第26條規定：“土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優先購買權?！薄秶鴦赵宏P于加強國有土地資產管理的通知》同時規定：“國有土地使用權轉讓，轉讓雙方必須如實申報成交價格。土地行政主管部門要根據基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記。申報土地轉讓價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優先購買權?！睂嵺`中，由于國有土地使用權轉讓雙方規避稅費等原因而簽署“陰陽合同”，對外“陽合同”中約定的轉讓價格過低，從而違反相關規定，導致市縣人民政府行使優先購買權而受讓人無法取得土地的風險產生，也可能會由于偷逃稅款等行為被追究相應的法律責任。因此，合理的轉讓價格約定及依法如實申報將是受讓方避免上述風險的必要條件。


四
是否隱瞞土地上權利負擔的風險
在土地使用權轉讓過程中，轉讓人可能會因自身利益而不充分披露或隱瞞轉讓土地上存在的權利負擔，這些權利負擔會在客觀上直接影響受讓人取得土地后的相關權益。

1、是否隱瞞拖欠建設工程款。土地使用權轉讓時，基本上都存在地上建筑物（包括在建工程及竣工工程等），如果轉讓人在轉讓土地使用權時故意隱瞞有關工程款拖欠的事實，則可能會使受讓人成為償還轉讓人拖欠工程款的義務人?！逗贤ā返?86條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償?！睋艘幎?，承包人在實現工程價款優先受償權時，可能會將房地一體通過協議折價或申請拍賣的方式優先受償工程款。

2、是否隱瞞稅費繳納情況。轉讓人可能會存在土地上拖欠契稅等稅費，還有可能出現因土地延遲開發而需要交納的大額土地閑置費。

3、是否隱瞞在建商品房預售情況。商品房的預售，涉及到合同的履行狀況及后期交付等問題，若被隱瞞，則存在潛在權益受損的可能性。

辦事規程：一、受理申請材料
二、審核材料
三、校準登記
四、頒發證書
所需材料：一、商品房、房改房、拆遷返還房、經濟適用房申請分割變更登記應提交的材料;
(一)、轉讓方應提供的材料：
1、大土地證原件及復印件1份(2004年10月1日以后頒發的土地證應提供由成都市國土
資源局地籍事務部出具的(土地用途面積分攤計算表1份);
2、土地出讓合同復印件1份;
3、工商營業執照或行政、事業代碼復印件1份;
4、總產權復印件1份;
5、土籍調查表復印件1份，《界址點坐標成果表》(到成都市國土資源局提取);
6、《土地登記卡》(到成都市國土資源局提取);
7、產權測量報告;
8、申請書1份;
9、法人身份證明、委托書各1份，法人、受托人身份證復印件各1份;
10、分割情況說明;
11、共用宗土地使用權分攤面積總表1份(第1次分割)
12、本次分攤情況表：老方法用土地分割變更登記明細表及共用宗使用權登記表;新
方法用共用宗土地使用權分攤面積匯總表。(以上表格先報1份，審核無誤后再出3份
并加蓋單位公章。按棟號、單元、樓層、序號順序填寫;共有人占格分別填寫，并注
明為共有人;共有人土地面積按產權證上比列分攤，并分別填寫;序號或分宗號按戶
數編號;房屋產權證號填丘地號;表格用電腦制作并打印)。
(上述材料中心的復印件上須加蓋申報單位的公章證明原件與復印件一致)。
(二)、受讓方應提供的材料：
1、受讓方為個人的應提交：申請書1份(轉讓方、受讓方共同申請并蓋章、身份證復
印件1份、房屋產權證復印件1份、委托書1份;)
2、受讓方為單位的應提交：申請書1份(轉讓、受讓方共同申請并蓋章;法人身份證
明、委托書各1份及法人受托人的身份證復印件各1份，產權證復印件1份，工商營業執
照或行政、事業代碼復印件1份。)
(上述材料中的復印件須加蓋申報單位的公章證明原件與復印件一致。)
二、辦理《國有土地使用證》變更登記應提供以下資料：
土地登記申請書、《國有土地使用證》原件、《成都市房屋所有權證》、《房屋共有
權證》復印件(驗原件)、身份證雙面復印件(第二代雙面復印)驗原件，特殊情況

一、受理申請材料
二、審核材料
三、校準登記
四、頒發證書

辦理“三房”遺留問題不動產登記程序



群眾A


有人說我的房子是“房改房”，這是什么意思？

1
“房改房”的概念

“房改房”是指于1994年國務院發文實行的城鎮住房制度改革的產物，是我國城鎮住房由從前的單位分配轉化為市場經濟的一項過渡政策，現叫做已購公有住房。已購公有住房，是指城鎮職工根據國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。

2

“房改房”的依據

湖南省人民政府《湖南省房改房上市交易管理暫行辦法》（湘政發[1999]10號）、吉首市《吉首市職工房改房上市交易實施細則》（吉政發[2000]22號）。

3

“房改房”可以上市交易嗎？


群眾B


所有的“房改房”都可以上市交易嗎？



哪些“房改房”可以上市交易

具備下列條件的房改房可以上市交易：

１、具有《房屋所有權證》和《國有土地使用證》。尚未取得《國有土地使用證》的，可在上市交易過程中補辦。
２、以標準價購買的公有住房，已按成本價補足房價款，取得全部產權。



哪些“房改房”不可上市交易

凡有下列情形之一的房改房暫不允許上市交易

１、改變使用性質的；

２、已列入規劃拆遷范圍內和鑒定為危房的；
３、司法機關和行政機關依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋所有權人對房屋享有占有、使用、收益和處分權的；
４、違反房改政策購買或多處占房尚未糾正的；
５、**教學區內已出售的住房（本單位職工內部轉讓、法院判決除外）；
６、以分期付款方式購房而價款尚未付清的；
７、縣級以上人民政府規定不宜上市交易的住房。

4

如何辦理“房改房”的不動產登記


群眾C


如何辦理有關“房改房”的不動產登記？

一
登記流程

提供齊全資料→權籍調查（調取檔案）→受理→審核→繳費→領證

二

辦理方式

對于2016年6月30日前進行了房屋產權登記、交易但沒有土地權屬證書的房改房、經濟適用房、集資房等，分以下兩種情況辦理：

1、有單獨土地使用證或雖有土地使用證但不獨立的房產（同一宗土地上非單一用途的房產，同時含有商住、綜合用房共同占用一宗土地的房屋）。

由用地單位或街道、社區物管辦組織業主委員會牽頭提供相關資料，按建筑占地面積（建筑物投影面積）分攤土地到戶后按原土地使用證登記的土地性質直接辦理不動產登記（擅自改變用途的仍按原登記用途辦理，下同），其他面積作為國有資產劃歸原用地單位，交易時按《吉首市土地市場管理暫行辦法》（吉政辦函[2014]4號）等規定執行（補繳土地價款）；原土地使用證登記土地性質為劃撥、用途為住宅的，也可按市人民政府公布的房屋所在區位、辦理登記手續時的基準地價的10%補繳土地出讓金（出讓年限40年，出讓時間從不動產登記之日起計算），土地性質轉為出讓后辦理不動產登記手續。

2、沒有土地使用證但土地權屬無爭議的房產。

由用地單位或街道、社區物管辦組織業主委員會牽頭，收集相關資料，按建筑占地面積（建筑物投影面積）分攤土地到戶，其他面積作為國有資產劃歸用地單位，按性質為劃撥、用途為住宅辦理不動產登記，交易時按《吉首市土地市場管理暫行辦法》（吉政辦函[2014]4號）等規定執行（補繳土地價款）；或者按市人民政府公布的房屋所在區位、辦理交易手續時的基準地價的10%補繳土地出讓金（出讓年限40年，出讓時間從不動產登記之日起計算），土地性質轉為出讓后辦理不動產登記。

對于房產證，大家可能都知道它是房屋的重要證件之一，也是能直接證明你是房屋所有人的一個憑證。也有人對于土地使用證不是特別的了解，認為它和房產證是一樣的，作用方面都差不多。其實則相反，土地使用證和房產證兩者是有不一樣的。小編今天就和大家來說說土地使用證和房產證到底有什么區別。



土地使用證和房產證的區別：

1、房產證是指購房者其通過交易，取得了該房屋的合法權，購房者是可以依法對所購房屋行使占有、使用、 以及處分權利。

2、土地證和房產證之間是有明顯的區別的，房產證可證明房屋的所屬權。只有土地使用證沒有房產證的房子是不能進行交易的。土地使用證只能證明該土地的審批使用年限，而不能證明該土地上的房屋所屬權。。

3、如果是房主所擁有的是國有土地使用證，那么其房屋可以進行買賣、贈與、抵押、出租等。如果是集體土地(或宅基地），那么其房屋就不能抵押，買賣和贈與也需要得到村鎮相關部門的同意方可辦理。



土地使用證和房產證的辦理：

土地使用證：

《國有土地使用證》辦理程序：受理申請材料、審核材料、校準登記、頒發證書。

土地登記申請人(使用者)應持有關土地權屬來源證明相關材料，向國土資源局提出申請。

1、土地登記申請

(1)有關宗地來源的政府批復及批準文件，建設用地許可證。提交國有土地使用權通過招標、拍賣、協議等形式進行操作程序中有效性的相關土地權屬材料。

(2)因買賣、繼承、贈與等形式取得土地使用權的、需提交土地使用權轉讓協議書及公證書，原土地使用的國有土地使用證書。

(3)提交申請人的身份證、戶口本。企事業單位的土地使用者應提交土地登記法人證明書和組織機構代碼證、法人身份證。

2、地籍調查

對土地登記申請人的土地采取實地調查、核實、測量、繪制宗地草圖及紅線圖。查清土地的位置、權屬性質、界線、面積、用途及土地使用者的有關情況。并要求宗地四周鄰居界線清楚，無爭議，確認后簽字蓋章。

2月8日，河北省三河市燕郊國家級高新區格外寒冷，迎賓南路的燕郊不動產登記業務大廳附近聚集了數百位業主，他們急于從政府獲得一個確切的信息：手中的房產證什么時候能換成不動產證。



自2016年12月1日三河市正式實施不動產登記以來，燕郊地區部分業主們在交易過程中發現，房產證因為落宗問題而無法換發不動產證，從而導致無法交易。截至目前，整個燕郊至少發現33個小區存在類似問題。



當日，三河市副市長劉增祿在針對這一問題的現場辦公會上，指定政府工作人員帶著業主辦理不動產登記，業主們齊聲叫好。但到窗口時，卻遭到辦事人員的拒絕，理由是房產對應的土地性質并非住宅用地。



這個緊鄰北京通州區隸屬河北國家級高新區，過去幾年房價爆漲，大量產業項目變身房地產。由此引發各類土地亂象，在這一輪不動產登記過程中暴露。



廊坊市國土系統一位人士透露，無法落宗的小區多數與違規使用土地有關。

不動產登記引發的落宗問題不僅僅在燕郊，河南、河北、山東、湖南等省市也均發生，造成的原因也各不相同，但多數均與土地有關。



一位廊坊市國土系統相關官員表示，類似的情況在全國較為普遍，具體到一個城市，則屬于個別現象，但解決起來比較棘手，比如土地性質為工業用地的，想要完成不動產登記，需要把土地性質變更為住宅用地，“需要更高級別的政府來解決?！?br/>


目前燕郊住宅落宗難的問題，已引起政府高層注意。在向上級部門匯報有關情況后，2月9日，國土資源部在國新辦發布會上表態，燕郊不動產登記事情正在解決中，部分住宅通過了解歷史情況、完善手續等已經可以登記，未來會陸續解決不動產登記問題。



“副市長也沒辦下來”


2月7日，為了解決燕郊部分小區無法落宗問題，三河市政府下發一份《致廣大業主公開信》顯示，目前三河市正在對全市房地產進行全面摸底調查，“經過反復查找歷史證資料，目前已經認定福成五期、福澤頤園14-15號樓、燕潮家園、祥馨日升、電子城小區可以辦理不動產登記?！?br/>


同時，三河市政府進一步表示，其他小區正在逐一核查中，結果將陸續公布，一周內將出臺具體解決辦法和工作方案。



2月8日，在燕郊不動產登記中心，三河市政府副市長劉增祿也重復了上述承諾，并表示問題將在一周內解決。



在業主們的要求下，劉增祿親自指定福成五期4號樓一位業主現場辦理不動產證，此前，廊坊市國土資源局給業主們的答復是：福成五期1、2、3號樓土地性質為工業用地，4號樓土地性質為綠化用地，無法辦理不動產證。



4號樓業主在政府工作人員帶領下到不動產登記中心窗口辦理時，不動產登記中心工作人員堅持認為，土地性質還未變更過來，無法辦理不動產證。



這個插曲一定程度上反映了想要解題并不容易。不過，2月9日國土資源部在發布會上的表態，似乎意味著事情發生了轉機。國土部部長姜大明表示，燕郊問題，現在正在解決。已經有一部分住宅通過了解歷史情況、完善手續，可以登記了，估計在不長的時間，就會解決完畢。



無法落宗的原因


2月8日上午，一位福成上上城五期的業主表示，其所在小區共有4棟樓無法落宗，通過業主們自行查詢得知，1、2、3號樓土地屬于工業用地，4號樓屬于綠化用地，由于土地性質問題，房屋未落宗而無法換發不動產證。

使用權的書面文件，是持證人享有土地所有權或使用權的法律憑證。



《中華人民共和國土地管理法》規定，集體所有的土地和全民所有制單位及個人依法使用的國有土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權和使用權。

那農村土地證在什么情況下需要更換？使用年限是多久？



土地證在什么情況下需要更換？

現土地證主要有三種，即國有土地使用證、集體土地所有權證和集體土地建設用地使用證。凡變更土地屬權或變更土地用途的，均按照法定程序辦理土地權屬變更登記手續，更換證書。以下情況也需要對證書進行更換：

01

戶主變更


由于原戶主死亡，或者是依法轉讓、互換承包地，且沒有權屬糾紛的情況，都是可以進行更換土地證的。

02

不動產權證的辦理


2017年5月起，全國停發舊證，頒發新不動產權證。

農村房屋有房產證，要進行不動產登記，其中不動產證就包括了農村宅基地使用權以及房屋所有權的統一證書。而且不動產權證是在宅基地確權的基礎上頒發給農民的。農民一旦擁有了不動產權證，自己的房屋和宅基地就有了一定的物權價值，可以進入一定的交易市場使用?？梢缘盅嘿J款，可以依法轉讓等，在房屋拆遷補償方面也有證可依了。



土地證使用的年限是多久？

1、農村的土地包括宅基地、耕地、草地和林地等，和國有土地不同，是沒有使用年限一說的。像宅基地使用權具有福利性和無期限性，農民無須交納任何土地費用即可取得，雖然宅基地不能繼承，但是建在宅基地上的房子屬于公民個人財產，可以繼承。

2、耕地、草地和林地等是承包的，所以更不存在使用年限的說法了，一般耕地的承包期為三十年、草地的承包期為三十年至五十年、林地的承包期為三十年至七十年、特殊林木的林地承包期，經國務院林業行政主管部門批準可以延長。前款規定的承包期屆滿，由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

如何更換土地證

購買商品房后開發商沒有給到《國有土地使用證》，會導致業主有以下麻煩。



1、不動產的“物權”不完整

《房地產管理法》第五十九條規定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”，這說明房地產的“物權”包括房屋所有權和土地使用權兩方面。雖然房產證握在自己手里，但土地使用權仍屬于房地產開發商，這就不能排除開發商以該土地使用權“大證”向銀行抵押貸款的風險；不辦理土地證，有的單位可能會非法把土地使用權轉讓給他人，使購房者蒙受不必要的損失。






2、房地產的轉讓中涉及土地

使用權的部分不發生法律效力

《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力”。沒有《國有土地使用證》，業主不擁有法律意義上的“土地使用權”。因此，土地使用證和房產權證不齊會影響房屋上市交易。在辦理房產過戶手續時，當事人也必須提供房產證、土地證和契稅證，否則無法過戶。






3、房產價值嚴重縮水

按照《物權法》第一百四十九條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。這一條規定使原本只有70年壽命的住宅，得到“自動”延長。使“住宅”的“傳世私有財產性質”以法律的形式確立下來。但是如果買的房子沒有《國有土地使用證》，就沒有土地使用權，更不能“傳世”。








房產證和土地證有什么區別



房產證指購房者通過交易，取得了房屋的合法權，可以依法對所購房屋行使占有、使用、以及處分的權利的證件；土地證是指是土地者或者土地使用者享有土地權或者使用權的法律依據。



土地證是證明你擁有該塊土地使用權的證明文書，房產證則是你擁有房屋權的證明，憑借房屋權證和國有土地使用證可以對房屋行使買賣、贈與、出租、抵押等權利。

國有土地使用證在拆遷過程中通常具有十分重要的意義和作用，那么什么是國有土地使用證？國有土地使用證在拆遷過程中具有什么樣的作用？
什么是國有土地使用證？
《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。
《土地使用證》是非常重要的物權，不按合同辦出《土地使用證》就是開發商違約和對業主“權利”的侵犯。
《國有土地使用證》不僅是住宅不動產的物權的組成部分，而且是更重要的組成部分。

國有土地使用證在拆遷中的作用
我國土地是屬于國有的，開發商再拿地的時候，那拿到了土地的使用權，而不像是房子一樣拿到了產權就有了所有權以及抵押權，典當權等，如果產權能辦理下來，土地使用證應該也是沒有問題的，有了使用證，至少保證在使用年限內，國家在拆遷的時候會給補償。如果沒有土地使用證將來拆遷的時候，使用年限有沒有到期那就很難得到保障。
土地使用證的作用
1。保障產權安全：通過土地登記對購房人土地合法權益進行保障，經登記的住房用地，如果登記錯了，購房人的土地合法權益受到損害，登記機關負賠償責任;如果沒登記，購房人就不能對抗惡意第三人，購房人的土地合法權益就得不到保障。
2。保障交易安全：通過查詢住房用地登記資料，可以判定所要購買的房屋土地是否合法，是否有合法的產權，以此保證房屋交易的安全。

城鎮土地使用登記發證的范圍包括城鎮房改房、經濟適用住房、商品房和城鎮其他用地，它是房屋所有權和國有土地使用權發生轉移后的變更土地登記，發證對象為擁有土地使用權的個人或企業。
房屋和土地是不可分割的整體，只有進行發證登記并且兩者權利主體一致，房屋產權人的合法權益才能得到有效保護。

《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。

國有土地使用權證有三種：一種是紅皮小本的，一種是黃皮大本的，還有就是現在的紅皮大本的。

本文不惴淺陋，分析如下：



一、土地轉讓合同約定轉讓方應繳納稅款由受讓方負擔合法有效。



裁判要旨：土地轉讓協議中關于稅款負擔條款，只要雙方的意思表示是真實的，該約定并不會造成國家稅款的流失，這種約定不違反法律的強制性規定，因此約定稅款具體由誰來負擔是當事人意思自治的范疇，不影響合同的效力。



案件來源：**高人民法院，新疆京中房地產開發有限責任公司與巴州銀盛房地產開發有限公司建設用地使用權轉讓合同糾紛申請再審民事裁定書，（2015）民申字第2282號。



二、轉讓土地時未完成城市房地產管理法規定的投資總額25%,不能據此認定合同無效。



裁判要旨：土地轉讓時未滿足《城市房地產管理法》規定的“完成開發投資總額的百分之二十五以上”等條件的，不能據此認定土地轉讓合同無效。



違反法律、行政法規的強制性規定而無效的合同，是指違反了法律、行政法規中的效力性強制性規定，管理性強制性規定不能作為認定合同無效的依據?！冻鞘蟹康禺a管理法》第三十九條第二項和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條關于“土地未按出讓合同約定進行投資開發就不得轉讓”的規定是法律、行政法規中的管理性強制性規定，《國有資產評估管理辦法》《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》和《事業單位國有資產管理暫行辦法》是行政規章，均不能作為認定出讓土地轉讓合同無效的依據。



案件來源：四川省聚豐房地產開發有限責任公司與達州廣播電視大學合資、合作開發房地產合同糾紛[**高人民法院（2013）民一終字第18號]。



三、股權轉讓合同雖存在以股權轉讓為名收購土地的性質，但因內容未違反法律法規的效力性強制性規定而不認定為無效。



裁判要旨：股權轉讓合同受讓人欲通過控制轉讓人的方式開發使用土地，該行為屬于商事交易中投資者對目標公司的投資行為。合同中基于股權轉讓而就相應的權利義務及履行方法進行的約定沒有改變股權轉讓人本身，也沒有變動土地使用權的主體，故不應納入土地管理法律法規的審查范疇，而應依據《公司法》中有關股權轉讓的規定對該合同進行審查。在合同內容未違反效力性強制性規范前提下，可認定該股權轉讓合同合法有效。



案件來源：案號：(2016)**高法民終222號 審理法院：**高人民法院。



四、土地轉讓方根本違約導致受讓方不能取得土地的，應賠償受讓方土地溢價損失。



裁判要旨：土地轉讓方根本違約導致受讓方不能取得土地，根據《合同法》一百一十三條的規定，應賠償受讓方損失，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的預期利益。而合同履行后可以獲得的預期利益即土地溢價。



案件來源：北海藝術設計學院、北海左右商貿有限公司與北海藝術設計學院、北海左右商貿有限公司建設用地使用權糾紛申請再審民事裁定書，[**高人民法院(2016)**高法民申301號]、北海左右商貿有限公司與北海藝術設計學院建設用地使用權糾紛申請再審民事裁定書，[**高人民法院(2016)**高法民申1259號]。



五、合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人只收取固定利益的，應認定為土地轉讓合同。

人民時評：“土地大限”憂慮須依法化解

　　隨著全面深化改革的持續推進，類似“土地使用權到期后該怎么辦”的問題還將出現，解答宜早不宜遲

　　近日，浙江溫州部分市民發現，自己的房屋面臨土地證到期影響買賣的問題，續期可能要重新繳納占房價總額約1/3的土地出讓金。溫州市國土局回應稱，已著手研究相關方案，近期將報上級研究決定，妥善化解這類問題。土地使用權到期怎么辦，再次引起廣泛關注和討論。

　　關于土地使用權的“大限”，我國物權法已明確規定“自動續期”，但如何續期，是否需要繳納土地出讓金，以及繳納標準等問題，物權法并未給出詳細規定，也沒有出臺相關的法律解釋，這是引發溫州土地續期爭議的原因所在。從溫州此次的事件本身來看，的確有歷史原因，因為這批上世紀90年代初期的住宅用地的使用權為20年，當時物權法尚未出臺，相關法律也不完善。然而，在社會主義法律體系已經形成，強調法治思維和法治方式的今天，如何盡快給出回應、化解群眾憂慮，應該成為相關部門的當務之急。

　　國有土地使用權出讓，意味著任何單位和個人進行建設，使用土地，必須依法申請，向政府購買國有土地的建設用地使用權。在我國的改革實踐中，這一制度經歷了一個從無法可依到有章可循的過程。我國土地使用權的有償、有期限使用，始于1988年，早先的使用年限從20年到法定**高年限70年不等，也就是人們常說的“土地大限”。1990年，國務院出臺城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，1994年國家又出臺了《中華人民共和國城市房地產管理法》，對這一領域進行規范。2007年頒布的物權法，則是這一領域**為重要的立法，其意義在于明確了私人對其合法的房屋享有所有權。這意味著即便土地使用權到期了，房屋所有權也不容剝奪，同時，住宅用地續期無須申請而自動續期。

　　然而，物權法在自動續期的操作上卻留下了一些模糊之處。比如，住宅建設用地使用者往往是較為分散的業主，政府有無義務幫助他們實現自動續期？是否需要繳納土地出讓金？繳納標準如何？若是部分業主不愿繳納土地出讓金該如何處理，是否會影響到其他業主？非住宅建設用地續期又該如何操作？這些模糊之處，立法者當時或有其他考慮，但目前已經影響到群眾的生產和生活。一方面，土地“70年大限”的隱憂一直盤桓在人們心頭，這既不利于產權制度的落實，也讓人們因為擔憂在到期后繳納難以承受的出讓金而處于不安之中。另一方面，這為相關市場交易行為埋下了糾紛隱患。目前，已經出現了土地使用權到期后，房屋因未能自動續期而不能交易過戶的案例。不難預見，如果相關規定仍不明確，還將出現諸多房屋買賣后續糾紛，以及因繳納出讓金而出現的爭端。

　　國有土地使用權出讓制度的產生和完善，是我國改革歷程的重要組成部分，成果來之不易，而相關立法則是對這一成果的有力維護。在全面深化改革的過程中，一方面要堅決維護和嚴格落實物權領域的立法成果，另一方面，對上一輪改革中的模糊之處也要進行有連續性和建設性的修補。相信隨著全面深化改革的持續推進，類似“土地使用權到期后該怎么辦”的問題還將出現，解答宜早不宜遲。期望相關部門能夠著眼公民合法權益，立足于現實可行性、法律穩定性，從細節出發，拿出于法有據、于情有理、于民有益的具體解決方案，早日消除盤桓公眾心頭的憂慮。









溫州：居民購房僅三年 土地使用“撞”年限





王女士于2012年10月，花了近百萬元在溫州市區橫河北新村買了一套房子。近期王女士想賣掉這套房子?？稍谫I賣過程中，王女士意外發現自己名下的這套房子，土地使用年限已于2016年3月4日到期。







購房者 王女士：現在這個房子想拿出來交易的話，現在交易不了，說我土地使用證已經到期了。



據王女士介紹，她名下的這套房子于1996年交付使用，她是這套房子的第三位主人。在她的印象中，住宅的土地使用年限為70年。為何自己的房子僅僅過了20年就到期了呢？更讓王女士百思不得其解的是，同幢樓不同樓層的土地使用年限竟然完全不相同，有的是70年，而有的卻是20年。







王女士：他這個圖號和地號，跟我這個是一模一樣的，但他這個使用期限是到2070年。



根據《物權法》，購房者有權在土地使用權到期后申請并獲得延期的資格，但卻沒有對續期的土地出讓費支付標準和辦法作出明確規定。王女士告訴記者，目前土地使用權到期使她無法貸款，土地使用權續期政策的不確定性，也使她的房子無法正常交易。



產權續期無定論 土地過戶受影響

看了剛才王女士的遭遇，我們肯定有很多疑問，房子的土地使用權到期了怎么辦？有沒有辦法續？為何王女士的土地使用權只有20年？帶著諸多問題，我們的記者陪同王女士到溫州相關部門進行咨詢。



溫州市相關部門負責人介紹，現在住宅土地的使用年限為70年，但上世紀八九十年代收取土地出讓金的做法剛開始，有些開發商為了減緩資金壓力，沒有交足70年，溫州的規定是**少交20年。







溫州市土地登記交易中心副主任 林鈞：辦土地證的時候，房地產開發公司只簽了一個20年的土地出讓合同，按照當時的價格出讓年限，收取了20年的出讓金，當時的歷史原因就是20年也有簽、40年有簽、50年有簽、70年也有簽。



根據《城市房地產管理法》第22條規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續期。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。以王女士的鄰居為例，應當是在屆滿前一年提出申請，并獲得批準。而王女士則是過期之后，才想到去續期。







溫州國土局鹿城分局副局長 陶建武：已經終止了我們不可以，如果期限沒有終止的話，還有兩年幾年，我辦交易了，交易繼續要70年，70年按我們溫州市交易的規定，市場評估價的優惠價百分之四十繳，過期了，重新要審批，誰也不敢定價格。



據溫州市國土資源局統計，截止到2019年年底，溫州市區將有約1700多套商品房土地使用證過期。

隨著近兩年來國家在各個領域的嚴格管控，土地管理制度和政策也有了相應程度上的調整，根據類別的不同將土地所有權可以分為國有土地和集體土地兩種。那么，國有土地和集體土地使用權的轉讓方式有哪些差異？







一般情況下，在土地改革的推進下，不管是國有土地還是農村集體土地都是可以轉讓的，但是，首先可以肯定的是國有土地使用權的轉讓和集體土地使用權的轉讓肯定是存在差異的。下面我們就來對該問題做個詳細的分析。



一、國有土地使用權的轉讓方式

針對國有土地，“轉讓”分為廣義和狹義兩種含義。







1、狹義的國有土地轉讓

狹義的轉讓就是單純指的國有土地使用權的轉讓，指的是第一次從國家那里獲得土地使用權的單位或者個人在拿地之后將土地使用權按照法定的年限出讓或者出租給個人或者其他單位，并收取相關費用。轉讓主體是取得國有土地使用權的土地使用者。



其實這也比較好理解，就拿開發商和買房/租房戶來舉個例子，開發商就是指第一次從國家那里拿地的一方，而購房和租房的市民就是開發商的“轉讓對象”。具體購房和租房流程這里就不再細說。







2、廣義的國有土地轉讓

廣義的“國有土地轉讓”是包括了“轉讓”和“出讓”兩種方式的。



國家把土地的所有權以一定的年限出讓給使用者（比如開發商），使用者向國家繳納土地使用權出讓費。出讓的主體是國家。



條件是沒有很多限制的，你通過了招標拍賣就可以簽訂合同繳納出讓金辦證完成出讓，而轉讓則每個地區有自己的條件限制，還需登記過戶才行。